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Comprei um imóvel que está alugado, posso tirar o inquilino?

Foto do escritor: Jessica BarrosJessica Barros

Adquirir um imóvel que já está alugado é uma situação comum no mercado imobiliário. No entanto, muitos compradores se perguntam se podem exigir que o inquilino desocupe o imóvel para que possam utilizá-lo. A resposta para essa questão está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que protege tanto os direitos do locatário quanto os do novo proprietário. Vamos entender o que diz a legislação e como agir nessa situação.


O que acontece com o contrato de locação após a venda do imóvel?


De acordo com o art. 8º da Lei 8.245/1991:


Art. 8º. A alienação do imóvel não resolve a locação, senão se expressamente consignado no contrato, e desde que a transcrição do contrato tenha sido previamente averbada à margem da respectiva inscrição imobiliária.

O adquirente passa a assumir a posição de locador e deve respeitar o contrato vigente, desde que ele tenha sido celebrado por prazo determinado e esteja averbado na matrícula do imóvel. Essa previsão visa garantir a segurança jurídica do locatário, evitando que ele seja surpreendido com a exigência de desocupação imediata após a transferência da propriedade.


Posso pedir a desocupação do imóvel?


Sim, em algumas situações o novo proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel. O art. 8º, § 2º, da Lei do Inquilinato estabelece:

Art. 8º, § 2º. Não constando do contrato cláusula de vigência em caso de alienação e não tendo sido averbado junto à matrícula do imóvel, poderá o adquirente denunciar o contrato, concedendo ao locatário o prazo de noventa dias para desocupação.

Ou seja, o adquirente pode denunciar o contrato de locação, concedendo ao locatário o prazo de 90 dias para deixar o imóvel, desde que:

  • O contrato não tenha previsão de vigência em caso de alienação.

  • Não esteja averbado na matrícula do imóvel.


Caso o contrato contenha uma cláusula de vigência em caso de venda e esteja devidamente averbado, o novo proprietário deverá respeitar o prazo estabelecido no contrato.


Como formalizar a denúncia do contrato?


Para solicitar a desocupação, o novo proprietário deve notificar o inquilino por escrito, informando sobre a venda do imóvel e concedendo o prazo de 90 dias para a saída. Essa notificação pode ser feita por meio de carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou por notificação extrajudicial.


Além disso, caso o inquilino não cumpra o prazo estabelecido, o novo proprietário poderá ingressar com uma ação de despejo.


O que acontece se o contrato for por prazo indeterminado?


Se o contrato de locação estiver vigente por prazo indeterminado, o novo proprietário poderá denunciá-lo a qualquer momento, concedendo ao locatário o prazo legal de 30 dias para a desocupação, conforme previsto no art. 57 da Lei do Inquilinato:

Art. 57. No caso de extinção do contrato pelo decurso do prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação, mas agora por prazo indeterminado.

E se o imóvel for vendido para uso próprio?


Uma das exceções que permitem a retomada do imóvel antes do término do contrato ocorre quando o novo proprietário necessita do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou de ascendente ou descendente que não disponha de outro imóvel residencial. Nessa situação, também se aplica o prazo de 90 dias para a desocupação, conforme o art. 47, inciso III, da Lei 8.245/1991:


Art. 47. Com as devidas notificações legais, poderá o locador retomar o imóvel: III. Quando for pedido para uso próprio, de seu cônjuge, ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio.

Jurisprudência relevante


Os tribunais brasileiros têm reafirmado a obrigatoriedade de cumprimento dos contratos de locação devidamente averbados na matrícula do imóvel. Por exemplo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendido que a cláusula de vigência averbada confere ao locatário o direito de permanecer no imóvel até o término do prazo contratual, mesmo após a alienação.


Conclusão


Se você comprou um imóvel alugado, antes de exigir a desocupação do inquilino, é fundamental analisar o contrato de locação e verificar se ele está averbado na matrícula do imóvel e se possui cláusula de vigência. Em muitos casos, o novo proprietário deverá respeitar o prazo contratual até o seu término.


Para evitar problemas e garantir que todos os procedimentos legais sejam seguidos corretamente, conte com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário. Estamos à disposição para te ajudar!


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