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  • Foto do escritorJessica Barros

O que é preciso para fazer um contrato de aluguel seguro?

Atualizado: 21 de fev.




Um contrato de aluguel (ou locação) é um instrumento em que duas partes (locador e locatário) estabelecem regras para o uso de um determinado imóvel. É lógico que como todo contrato há regras que a lei estabelece para formalização do ato.


Veja s principais:


  1. Objeto do contrato de locação: Logicamente o objeto do contrato de locação é a cessão da posse e domínio do locador para o locatário. Em palavras mais simples, o locador cede o imóvel para uso e moradia ao locatário.

  2. Prazo da locação: Há aqui uma diferença para locações por prazo determinado, residenciais e não residenciais:


  • prazo determinado: destina-se a residência temporária para lazer, estudo, cursos, tratamentos médicos e outros, sendo, portanto, um contrato por prazo inferior a 90 dias.

  • locação residencial: na verdade não há na lei um prazo estipulado, podendo esse tipo de locação ser feita por 12, 24, 30 meses ou até mais, no entanto, é uma questão a ser observada com cautela porque a escolha impacta nas cláusulas de penalidade e rescisão.

  • locação comercial: já a locação comercial tem prazo mínimo de 5 anos para preservar a manutenção da atividade comercial e o fundo de comércio, cabendo também a possibilidade de se pedir a renovação por mais 5 anos.


3. Valor do aluguel e garantias: O valor do aluguel é de pactuação livre. Assim como não há impedimento em se colocar cláusulas que repassem despesas ao locatário, por exemplo, IPTU.


Já as garantias locatícias, exigíveis, são as seguintes (artigo 37 da Lei de Locação):


I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).

Mas tenha cuidado na escolha porque a lei não permite que se exija mais de uma, sendo não apenas vedado, mas prática criminosa:


Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

4. Penalidades: É importante que o contrato traga cláusulas de penalidades para garantir o cumprimento das obrigações ajustadas. Então, por exemplo, o ajuste da data de aluguel deve vir acompanhado de uma cláusula de penalidade fixando os encargos pelo atraso.


Outro exemplo comum é estipular cláusula de penalidade em caso de encerramento antecipado da locação pelo locatário, assim, ele poderá até sair antes de terminar o contrato, mas deverá pagar multa.


E por que só para o locatário? Não deveria valer para o locador também? O que acontece é que ao locador só é permitido pedir o imóvel de volta em situações específicas e bem restritas existentes na lei, por isso acaba que não é necessário constar cláusula de encargo pela resolução antecipada do contrato.


Acabou por aqui? Não acabou, mas como não é possível falar de todas as cláusulas porque há variação a depender do tipo de locação (residencial, comercial, por temporada), trouxe as gerais que se adequam a todo contrato de locação independentemente do tipo.


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